Объявления
Управление домом: как не отдать свой дом рейдерам?
как не отдать свой дом рейдерам?
Кому доверить управление многоквартирным домом: крупной управляющей компании с командой профессионалов или создать ТСЖ и попытаться управлять хозяйством самостоятельно? Почему товарищества собственников жилья в современных реалиях всё чаще уходят в прошлое, а за красивыми лозунгами о независимости нередко скрываются мошеннические схемы жилищных рейдеров? Об этом и об изменениях в законодательстве мы побеседовали с генеральным директором Ассоциации производителей и поставщиков жилищно-коммунальных услуг Нижегородской области Сергеем Климовым.
Корр.: - Сергей Александрович, сфера управления многоквартирными домами всегда вызывала много вопросов у жителей. Казалось бы, рынок ЖКХ давно сформирован: есть УК, ТСЖ, ТСН, но споры вокруг форм управления МКД не утихают. Какова реальная картина сегодня?
С.К.: - Давайте обратимся к объективным цифрам. По данным системы ГИС ЖКХ, сегодня лишь 66% многоквартирных домов в стране находятся под управлением профессиональных участников рынка. Именно поэтому с 1 сентября 2024 года вступили в силу жесткие поправки в Жилищный кодекс (Федеральный закон № 662-ФЗ). Государство наконец закрыло лазейки для недобросовестных компаний.
Корр.: - Что именно изменилось с введением 662-ФЗ?
С.К.: - Требования к новым и действующим УК кардинально ужесточились по четырем ключевым направлениям. Первое - это проверка биографии учредителей. Если раньше отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономические, средние, тяжкие и особо тяжкие преступления требовалось только от директора компании, то теперь это обязательное условие и для учредителей, и для участников бизнеса.
Второе - черный список дисквалифицированных лиц. В этот реестр теперь вносят и владельцев долей более 50% в компаниях с аннулированными лицензиями, и тех, кого наказали за ненадлежащее содержание общего имущества.
Третье - трехлетний мораторий за грубые нарушения. Если за три года до продления или получения лицензии у компании были административные наказания за грубые нарушения, то лицензию она не получит. А грубым нарушением считается, в частности, долг перед ресурсоснабжающими организациями всего за два месяца. Четвертое, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) не должно быть записей о банкротстве УК, где учредителями или директорами за последние три года выступали те же лица. Федеральный закон № 662-ФЗ - это мощный фильтр, отсекающий тех, кто привык собирать с людей платежи, копить долги перед энергетиками и Водоканалом, а затем банкротить компанию и открывать новую с тем же директором.
Корр.: - На фоне таких требований к УК некоторые жители задумываются: а не проще ли создать ТСЖ и ни от кого не зависеть?
С.К.: - Это опасная иллюзия. Современный многоквартирный дом - это сложнейший инженерный комплекс. В ТСЖ штат редко укомплектован узкими специалистами высокой квалификации: сметчиками, юристами, экономистами, инженерами, электриками, кровельщиками.
Содержать такую команду на средства одного дома финансово сложно. В итоге председатель ТСЖ, как правило, активный, но не обладающий профильным образованием человек, остается один на один с большим объемом работы по обслуживанию дома, перед отчетностью в ГИС ЖКХ, налоговой, Роспотребнадзором и жилищной инспекцией.
Неудивительно, что, согласно статистике, за последние 14 лет в Нижнем Новгороде было введено в эксплуатацию более 600 новых многоквартирных домов, а количество ТСЖ при этом не выросло, а, напротив, сократилось. По данным ГИС ЖКХ и регионального Министерства ЖКХ и энергетики, в 2010 году в области насчитывалось 1895 ТСЖ, а сегодня их осталось 1782, то есть минус 113 организаций при высоком росте жилого фонда.
Наоборот, наблюдается устойчивый тренд, когда собственники многоквартирных домов осознанно выбирают крупные стабильные управляющие компании.
Корр.: - Но ведь и среди управляющих компаний встречаются сомнительные новички?
С.К.: - Безусловно. Некоторые структуры, получив лицензию, начинают агрессивный демпинг: намеренное занижение цены на услугу ниже рыночного уровня, а иногда и ниже себестоимости, чтобы получить конкурентное преимущество и вытеснить соперника. К примеру, приходят к жителям многоквартирных домов и обещают снизить тариф, скажем, на 10 рублей с квадратного метра. Но чудес в экономике ЖКХ не бывает.
Деньги с жителей собираются, ресурсоснабжающим организациям не перечисляются, а через год-два фирма оформляет банкротство, оставляя дом с многомиллионными долгами. В качестве примера приведу случай, который произошел этим летом в Сормовском районе. 23 июня в Нижнем Новгороде была зарегистрирована небольшая управляющая компания УК «Звезда» с одним человеком в штате.
Через пару недель эта компания приступила к активным действиям, пытаясь у стабильной УК «Корабли НН» (имеющей собственный автопарк спецтехники, аварийную службу и укомплектованный штат профессиональных специалистов) переманить к себе многоквартирные дома. К чести жителей Сормова, они вовремя разобрались в ситуации и дали этой компании отпор.
Корр.: - Вы затронули тему захвата многоквартирных домов. Насколько серьезна проблема жилищного рейдерства сегодня?
С.К.: - По официальным оценкам Минстроя РФ, ежегодно фиксируется 300-400 подтвержденных случаев подобных рейдерских захватов, и около половины из них заканчиваются уголовными делами о мошенничестве и подделке документов. Зачастую именно создание ТСЖ становится «троянским конем» рейдеров.
Корр.: - Как работает эта схема?
С.К.: С.К.: фирма находит в доме 1–2 жильцов, которых мотивируют материально или обещаниями должностей в будущем правлении. Эти жители становятся ядром «бунта». Далее – второй этап: в общедомовых чатах, мессенджерах и на подъездах начинается распространение ложной информации: «УК украла десятки миллионов», «нас обманывают с тарифами», а любая перегоревшая лампочка объявляется «диверсией». На волне искусственно созданной паники инициируется проведение общего собрания - это третий этап, на котором людей активно склоняют к созданию ТСЖ.
В правление вводят тех самых ангажированных жителей. Подписи большинства остальных жильцов просто фальсифицируются в протоколах. На четвертом этапе, как только ТСЖ зарегистрировано, новоиспеченное правление тут же заключает договор управления с аффилированной фирмой-рейдером.
И начинается неприкрытый грабеж: завышаются сметы, средства на фиктивные ремонты и текущие платежи уходят на счета фирм-однодневок. Когда жители понимают, что произошло, на счетах дома уже остается ноль денежных средств.
Корр.: - Есть ли конкретные примеры захватов, проведенных по этой схеме?
С.К.: - Да, особенно в крупных городах, в том числе в Нижнем Новгороде. Недавний случай произошел в доме № 85/1 по улице Ильинской. Там по схожей схеме попытались сменить форму управления на ТСН, для чего провели фиктивное общее собрание собственников. Причем дом успешно обслуживала проверенная организация ООО «ДУК «Форт» с надежной репутацией и укомплектованным штатом специалистов. Под эту схему создали ТСН «Эталон», во главе которого, в качестве председателя, встал, к слову, бывший высокопоставленный сотрудник полиции. Кстати, этот же человек от имени УК «Звезда», пытался провести собрание в Сормовском районе, об этом случае я рассказывал выше.
Однако возмущенные жители обратились с иском в суд. 6 июня 2023 года Нижегородский районный суд г. Н. Новгорода признал итоги собрания недействительными (дело № 2-1207/2023). Самое показательное, что в процессе судебного заседания ответчики, включая председателя ТСН «Эталон», полностью признали иск, фактически расписавшись в незаконности собственных действий.
Корр.: - Сергей Александрович, как обычному собственнику отличить добросовестную управляющую организацию от рейдеров или пустышек?
С.К.: - В первую очередь, нужно проявлять бдительность во всех вопросах, касающихся вашего многоквартирного дома. Если в вашем домовом чате внезапно появились гиперактивные соседи, которые поливают грязью действующую компанию и зовут «срочно голосовать за ТСЖ» или новую неизвестную фирму, то это - первый тревожный звонок. Перед тем как ставить подпись в любом бюллетене, проверьте организацию по пяти ключевым пунктам.
Срок работы на рынке: надежная компания работает не первый год и дорожит своим именем в районе и городе. Объем жилого фонда: у серьезной организации в управлении десятки или сотни домов, а не 1-2 МКД. Материально-техническая база: узнайте, есть ли у компании собственная спецтехника, аварийно-диспетчерская служба, штатные сантехники и дворники или она нанимает случайных людей по объявлениям? Финансовая чистота: зайдите на сайт арбитражного суда, откройте картотеку арбитражных дел и проверьте, нет ли у компании многомиллионных исков от поставщиков ресурсов (тепла, воды, электричества).
Личное участие в собраниях: никогда не подписывайте пустые бланки и не передавайте свои решения третьим лицам. Проверяйте протоколы в государственной системе ГИС ЖКХ.
Корр.: - Жители могут обратиться в ассоциацию за консультацией по выбору управляющей компании?
С.К.: - Да. Мы хорошо знаем рынок ЖКХ в нашем регионе, поэтому можем порекомендовать на выбор две-три проверенные управляющие компании.
Корр.: - Ваш главный совет нашим читателям?
С.К.: - Не поддавайтесь на популизм и дешевые обещания. Управление домом - это тяжелый, ежедневный труд большого количества специалистов. Доверяйте свое жилье крупным лицензированным, проверенным компаниям с крепкой материальной базой и штатом квалифицированных сотрудников.
А главное - будьте хозяевами в своем доме, общайтесь с соседями лично, вникайте в повестку собраний и не оставайтесь в стороне от решения вопросов, касающихся жизни вашего общего дома.
Интервью записала Мария Сироткина
